Onze woordvoerder Arno van den Hof heeft gisteren duidelijk gemaakt dat wij tegen het inzetten van (m.n.) een anti-speculatie beding zijn. Met zijn 5 argumenten zette hij de toon in het debat van dinsdagavond 28 maart 2023. Het werd ook de andere partijen duidelijk dat er veel negatieve gevolgen zijn en dat we met een kanon op een mug aan het schieten zijn.
Ik wil graag betogen waarom we
moeten afzien van het invoeren van anti-speculatiebedingen op
nieuwbouwwoningen. Hoewel deze bedingen bedoeld zijn om de woningmarkt te reguleren
en speculatie te voorkomen, zijn er verschillende redenen waarom we deze stap
niet moeten zetten.
Ten eerste
beperkt een anti-speculatiebeding de vrijheid van huiseigenaren om hun eigendom
te verkopen wanneer ze dat willen. Het is belangrijk om te erkennen dat
huiseigenaren hun woning als een investering beschouwen en dat ze het recht
hebben om te verkopen wanneer zij dat nodig achten, ongeacht de reden. Het
invoeren van een anti-speculatiebeding kan dit recht beperken en de vrijheid
van huiseigenaren belemmeren.
Ten tweede kan
een anti-speculatiebeding leiden tot minder investeringen in
nieuwbouwprojecten. Investeren in nieuwbouw is risicovol (zeker in deze tijd
waarin er veel onzeker is rond o.a. materiaal en arbeidskosten). Ontwikkelaars
en investeerders willen zoveel mogelijk zekerheid hebben dat ze hun investering
terug kunnen verdienen. Het invoeren van een anti-speculatiebeding vergroot dit
risico, omdat de mogelijkheid om de woning door te verkopen beperkt wordt. Dit
kan leiden tot minder investeringen in nieuwbouwprojecten en een afname van het
aanbod van woningen.
Ten derde kan
het invoeren van anti-speculatiebedingen de prijzen van nieuwbouwwoningen
kunstmatig hooghouden. Potentiële kopers kunnen terughoudend zijn om te
investeren in een woning waarvan ze niet zeker weten of ze deze later kunnen
doorverkopen. Dit kan leiden tot een verminderde vraag en een kunstmatige
hoogte van de prijzen, wat de toegang tot woningen bemoeilijkt voor bepaalde
groepen zoals starters op de woningmarkt of mensen met een lager inkomen.
Ten vierde is
het lastig om de effectiviteit van anti-speculatiebedingen te meten. De
marktomstandigheden veranderen voortdurend en er zijn veel factoren die van
invloed zijn op de waarde van een woning. Het is daarom lastig om te bepalen of
anti-speculatiebedingen het gewenste effect hebben en of ze de woningmarkt
daadwerkelijk reguleren.
Ten vijfde geeft
het advies in het onderzoek van Companen eerder aanleiding om dit instrument
niet in te zetten, dan wel. Het advies zegt dat het aandeel aan investeerders
verkochte goedkope en middel dure koopwoningen is beperkt in de gemeente
Molenlanden. In die zin is verdringing als negatief effect van het opkopen van
woningen door investeerders niet aangetoond. Ze sluiten in hun advies dan ook
af met (en ik citeer) “Er is op grond van deze verkenning geen aanleiding om in
de gemeente Molenlanden opkoopbescherming in te stellen”. Hoewel een
anti-speculatiebeding of zelfbewoningsbeding juridisch net wat anders geregeld
is dan opkoopbescherming, is het principe erachter hetzelfde, alleen hoe en
waarin het geregeld is verschilt. Daarom kunnen we zeker ook het advies van
Companen hierin doortrekken.
Kortom,
hoewel het instrumentarium goedbedoeld is, zijn er veel mogelijke negatieve
gevolgen voor huiseigenaren, investeerders en potentiële kopers. Het beperkt de
vrijheid van eigenaren om hun eigendom te verkopen wanneer ze dat willen en kan
leiden tot minder investeringen en kunstmatig hoge prijzen van
nieuwbouwwoningen. Laten we ons richten op andere manieren om de woningmarkt te
reguleren en de toegang tot woningen te verbeteren, zonder de vrijheid en het
eigendomsrecht van huiseigenaren te beperken. Dat betekent inderdaad ook dat we
een aantal belangrijke bezwaren zien voor doelgroepenverordeningen. Ook deze
regeling grijpt behoorlijk in de markt en heeft vele neveneffecten die
onwenselijk zijn.
Het instrument
anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en doelgroepenverordeningen voelen
voor onze VVD-fractie alsof we met een kanon op een mug aan het schieten zijn.
Wij hebben daarom een aantal
vragen aan de wethouder: en willen graag in de 2e termijn het debat
aangaan met de andere partijen over de inzet van de individuele instrumenten
genoemd in het voorstel in onze gemeente.
1. Waarom kiest u ervoor om
dit instrumentarium toch in te zetten, terwijl uit het Regionale schaarste
onderzoek en de aanbevelingen van Companen blijkt dat dit niet speelt /
relevant is in onze gemeente?
2. Zou de wethouder willen
reflecteren op de proportionaliteit van de instrumenten anti-speculatiebeding,
zelfbewoningsplicht en doelgroepenverordeningen? Deze instrumenten grijpen diep
in het eigendomsrecht, vrije verhandelbaarheid van vastgoed en beïnvloed de
vastgoedmarkt op een manier die volstrekt onvoldoende inzichtelijk gemaakt
wordt (en waarschijnlijk ook kan worden) voor ons als raad en toch behoorlijke
juridische en financiële risico’s met zich meebrengt.
3. We hebben het hier over
Molenlanden, niet over Rotterdam of Den Haag waar huisjesmelkers hele straten
opkopen om de panden te verkameren en deze voor woekerprijzen te verhuren.
Daarom onze vraag: Wat is het beoogd effect? En hoe zorgt u ervoor / borgt u
dat deze instrumenten (anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en
doelgroepenverordeningen) ook hun doel dienen en alleen dat?